Прописка на даче: за и против. К вопросу о том, какое дачное строение следует признавать жилым помещением Жилое строение стало жилым домом

Итак, вы счастливый обладатель земельного участка в населенном пункте. Означает ли это, что вы автоматически можете построить на нем дом для постоянного проживания? Отнюдь. На положительный ответ в первую очередь влияет разрешенное использование вашей земли . Именно от него зависит, появится на вашем участке капитальное строение или простой летний домик. Свои преимущества и недостатки есть у каждой категории участков в российских населенных пунктах, на которых разрешено строить жилые объекты - земель под садоводство, приусадебных хозяйств и участков под индивидуальное жилищное строительство.

Жилое строение или дом? Принципиальные отличия

Унификация во многом устаревших различий в правовом режиме земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, приусадебного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, расположенных в границах населенных пунктов, началась в нашей стране в 2008 году. Тогда Конституционный суд (КС РФ) признал не соответствующим Конституции абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, где им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке на землях населенных пунктов.

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, действующая в настоящее время система в качестве критерия отнесения к жилым помещениям называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания . Тем самым не исключена возможность отнесения к индивидуальному жилищному фонду и жилых строений , если они пригодны для проживания.

Но среди видов жилых помещений, перечисленных в статье 16 Жилищного кодекса РФ, понятия жилые строения нет. Поэтому их пригодность для постоянного проживания, в отличие от жилых домов , должна доказываться и устанавливаться. Ранее это было возможно в соответствии с законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики": жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, можно было переоформить в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности. Однако этот закон утратил силу с марта 2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, который такой возможности уже не предусматривает.

Следует также помнить, что КС РФ не признал неконституционным фактический запрет на возведение на садовом земельном участке жилого дома , а не жилого строения , установленный ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Соответственно, возведение на садовом участке жилого дома будет незаконным . Тем же, кто желает построить-таки жилой дом и жить в нем постоянно, нужно либо возвести жилое строение и признать его жилищем , либо до начала строительства изменить разрешенное использование земельного участка . Признание гражданами жилых строений пригодными для постоянного проживания осуществляют суды общей юрисдикции (то же самое действие юридическими лицами осуществляется в арбитражном суде).

Строительство на приусадебной земле

Кроме строительства на земле, предназначенной под садоводство, жилого строения и признания его жилищем, существует и другой путь законно возвести на землях населенного пункта жилье. Он, в частности, предполагает изменение разрешенного использования земельного участка на земли под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ) или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона номер 112 "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок – это участок в границах населенного пункта, который используется для ведения личного подсобного хозяйства, то есть непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции в целях удовлетворения личных потребностей. На приусадебном земельном участке можно возводить и жилой дом, и жилое строение .

При этом специалисты, как правило, рекомендуют строить сразу именно дом , так как налоговые органы придерживаются мнения, что физическое лицо не может получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в части расходов, произведенных на строительство жилого строения (письмо УФНС России по Москве от 29.09.2009 № 20-14/4/101409). Является ли ваше здание жилым домом или строением , определяет проект строительства.

В случае возведения жилой постройки на землях ЛПХ нужно принять во внимание и еще один существенный факт. Несмотря на то, что такие участки не относятся к землям сельскохозяйственного назначения, они прежде всего должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 4 112-ФЗ) и лишь потом – для возведения на нем дома и других зданий. Это значит, что, во-первых, неиспользование подобной земли для производства сельскохозяйственной продукции может повлечь ответственность по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП; для граждан штраф составляет от 500 до 1 тысячи рублей); во-вторых, после трех лет неиспользования по назначению участок после предварительного уведомления может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов (статьи 284 и 286 Гражданского кодекса РФ). Пока эти положения применяются только к участкам из земель сельхозназначения, а не земель поселений, тем не менее, необходимо иметь ввиду, что буква закона обязывает не только строить на приусадебном земельном участке, но и выращивать там фрукты, овощи и так далее.

Плюсы и минусы ИЖС

Гораздо больше подходят для капитальной загородной недвижимости земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Одно из главных преимуществ этой категории земель – то, что при переводе земли в ИЖС и строительстве на ней дома собственник, согласно Налоговому кодексу, вправе рассчитывать на налоговый вычет, равный сумме фактически произведенных расходов. Однако, необходимо помнить, что если в течение 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок дом так и не построен, и на него, соответственно, не зарегистрированы права собственности, то зпо прошествии этих 10 лет земельный налог в отношении участка будет начисляться с двойным коэффициентом.

Другой плюс ИЖС – при предоставлении земель этой категории обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры (в том числе и для газификации - статья 48 Градостроительного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения").

При предоставлении участков под ЛПХ технические условия, напротив, могут не выдаваться. В этом случае орган местного самоуправления обязан выдать технические условия подключения перед началом строительства на соответствующем участке в ходе подготовки градостроительного плана земельного участка. Конкретные условия подключения будут определяться местоположением участка, наличием инфраструктуры, местными программами газификации.

При этом если для подключения строящихся объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создание этих сетей, плата за подключение не взимается.

Что касается обязательств, то все упомянутые выше санкции за неиспользование земельного участка для ЛПХ в течение трех лет распространяются и на собственников участков для ИЖС, но уже за незастройку участка, а не за сельскохозяйственную запущенность. То есть земли ИЖС в течение трех лет обязательно нужно начать использовать по прямому назначению, для строительства жилья, иначе участок у собственника может быть изъят.

Порядок изменения целевого назначения

Порядок изменения разрешенного использования участка зависит от того, утверждены ли для соответствующей территории правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в предусмотренном этими правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 – 32 Градостроительного кодекса РФ. Она предполагает подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местной администрации. После этого проводятся публичные слушания, о которых уведомляются прежде всего правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Представительный орган местного самоуправления утверждает соответствующие изменения, и тогда новое разрешенное использование земельного участка может быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В случае, когда ПЗЗ на соответствующей территории не приняты, до 2012 года (срок, до которого закон обязывает все территории принять правила) решение об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации (статья 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"). И если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, то изменение производится без процедуры публичных слушаний.

Адвокат адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры", магистр юриспруденции Антон Алексеев

Противоречивость современного Российского законодательства с очевидной наглядностью отразилась в правовом статусе «жилых строений».

Термин «жилые строения» введен в оборот Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66–ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Статьей первой этого закона гражданам разрешено возводить жилые строения на садовых и дачных земельных участках без права регистрации проживания в них, а также, возводить вспомогательные хозяйственные строения и сооружения, обеспечивающие режим эксплуатации таких жилых строений. Обращает на себя внимание тот факт, что приведенный термин - «жилые строения», не упомянут в Жилищном кодексе РФ и поэтому указанные объекты являются самостоятельным видом объектов, не отнесенных законодателем числу объектов жилищных прав.

Жилищный кодекс РФ оперирует родовым понятием «жилое помещение», в состав которого входят следующие виды объектов: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч.1 ст.16 ЖК РФ). Перечисленные виды жилых помещений являются объектами жилищных прав и предназначены для постоянного проживания граждан. Приведенный перечень жилых помещений является закрытым. Следует отметить, что жилые дома, возводимые на дачных земельных участках (с правом регистрации проживания), полностью соответствуют признакам объекта жилищных прав.

В отличие от «жилых помещений» жилые строения имеют самостоятельную правовую природу и основанный на специальном законе правовой режим (Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ).

Итак, какова же правовая природа объектов, обозначенных законодателем как «жилые строения». Следует сразу подчеркнуть, что правовой режим (целевое назначение) любого объекта капитального строительства изначально предопределено назначением земельного участка, на котором он расположен. Любое иное соотношение правовых режимов является исключением. Земельное и градостроительное законодательство исходит из приоритетности целевого назначения земельных участков, при определении вида использования объектов капитального строительства, возводимых на этих участках (ст.1 п.5; ст. 85 п.3 Земельного кодекса РФ, ст.1 п.9; ст. 36 п.1; ст. 51 п.1 Градостроительного кодекса РФ). Иными словами, назначение постройки зависит от назначения земли. Прежде чем возводить, что либо, на земельном участке, – застройщик должен убедиться, соответствует ли задуманное правовому статусу участка и, если нет, то, возможно ли изменить этот земельно-правовой статус.

Правовой режим садоводческих и дачных земельных участков предусматривает их использование для выращивания плодовых и огороднических культур, в сочетании с отдыхом. В силу этого, эксплуатация возводимых на этих участках жилых строений ограничена целями обеспечения процесса выращивания садово-огороднических культур и проведением отдыха. Само употребление в словосочетании «жилое строение» термина «строение» характеризует временный, сезонный, неосновательный характер постройки, подчеркивает непостоянство пользования этих строений людьми. Если для владельцев дачных земельных участков Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ предусмотрел правовую альтернативу – возводить «жилое строение» или «жилой дом с правом регистрации проживания», то для садовых земельных участков закон такой альтернативы не предоставил.

Вместе с тем, существующая реальность такова, что вне зависимости от правового режима садового земельного участка, зачастую на землях садоводческих товариществ возводятся комфортабельные жилые дома, которые вряд ли можно назвать «строениями». По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) – жилыми строениями. В данном случае предназначение коренным образом отличается от реального использования. Граждане, озабоченные жилищной проблемой давно нашли практическое её разрешение в возведении жилищ на садовых землях. Отсутствие необходимости готовить и согласовывать проектную документацию для застройки садовых и дачных земельных участков, позволяет их владельцам создавать пригодные для постоянного проживания жилые объекты. Единственными правовыми документами, ограничивающим владельцев в их строительном порыве остаются правила землепользования и застройки – на территориях, входящих в черту населенных пунктов и проекты планировки территории некоммерческого товарищества – на землях сельскохозяйственного назначения. В таких условиях застройщики земель садоводческих товариществ ограничены только в параметрах – высотой не более трех наземных этажей, площадью – не более 1500 кв.м., отступ от границ участка – на величину, предусмотренную правилами застройки или проектом планировки. Кто, в таком случае, откажет себе в удовольствии построить жилой дом на садовом участке. Только тот, кто ограничен в средствах либо в фантазии.

В последние десятилетия территории садоводческих товариществ превратились в жилые поселки малоэтажной застройки. Вполне очевидно желание граждан устранить правовые различия в условиях отсутствия различий фактических. Такие попытки предпринимались и ранее, в начале 1990-х годов, на законодательном уровне. Федеральным законом № 4218-1 от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики» гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, было предоставлено право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, в порядке, установленном законодательством (часть 3 статьи 9 упомянутого Закона). Неизвестно какая часть граждан успела воспользоваться предоставленной возможностью, так как с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ, с 1 марта 2005 года Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу.

Правовая возможность отнесения пригодных для постоянного проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках к жилищному фонду была восстановлена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 №7-П. Судом было рассмотрено заявление семей военнослужащих из Краснодарского края, обжаловавших положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающего регистрацию по месту жительства в жилых строениях, возведенных на землях в составе садоводческого товарищества. По результатам рассмотрения суд признал не соответствующими Конституции Российской Федерации отдельные положения упомянутой статьи. Статья 1 Федерального от 15.04.1998 № 66-ФЗ признана неконституционной в части ограничения прав граждан быть зарегистрированными «по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». Как видим, формулировка снятия ограничений сопровождается судом (оговорена) определенными условиями. Регистрация (прописка) в жилом строении возможна, при условии: 1) если это строение «пригодно для постоянного проживания» (читай круглогодичного), 2) если садовый земельный участок входит в черту населенного пункта. Таким образом, постановлением Конституционного суда не был изменен правовой статус «жилых строений» на садовых участках. Их назначение, связанное с садоводством, осталось прежним. Более того, правовые различия между объектами, расположенными на дачных участках и объектами в составе садоводческих товариществ оставлены в силе. Для части садовых жилых строений (не для всех), суд определил возможность, посредством комиссионной процедуры быть отнесенными к жилищному фонду. Иными словами, при определенных условиях, объекты, не предназначенные для постоянного проживания, но пригодные для этой цели, могут использоваться как жилые. Это касается только садовых жилых строений, расположенных на землях поселений. Следовательно, правовой режим садоводческих земельных участков при определенных условиях расширяется. В том случае, если садоводческое товарищество расположено на землях сельскохозяйственного назначения – факт пригодности строения для целей постоянного проживания не снимает ограничений в регистрации (прописки) по месту жительства.

Конституционный Суд РФ указал, что поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч.1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания.

Безусловно и очевидно, что процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания, по сложности, сопоставима с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В Краснодарском крае, в рамках реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 года № 7-П, главой администрации (губернатором) Краснодарского края принято постановление от 29 декабря 2009 года № 1185 подробно регламентирующее процедуру и порядок комиссионного признания жилых строений пригодными для постоянного проживания.

Предоставленная Конституционным Судом органам власти субъектов Федерации возможность правового регулирования вопроса отнесения к жилищному фонду объектов садовых жилых строений, расположенных в границах населенных пунктов, повлекла в свою очередь изменения в процедуру упрощенной регистрации прав на такие объекты. Приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 №447 была утверждена новая форма декларации об объекте недвижимого имущества предназначенная для регистрации прав на объекты, не требующие получения разрешения на строительство. Новая форма декларации вступила в силу 26 января 2010 года. Главным отличием новой формы декларации стало исключение из перечня видов объектов недвижимости термина «жилое строение». Это оправдано. Термин «жилое строение» употребляемый в сочетании с обозначением «назначение – нежилое» для большинства неспециалистов звучит некорректно. Теперь, заполняющий декларацию вправе самостоятельно обозначить таким наименованием принадлежащий ему объект, в строке, заполняемой вручную. Разработчики попытались объединить под одним видовым понятием «дом» объекты, расположенные как на дачных, так и на садовых участках. Поскольку законодательного определения «садовый дом», «дачный дом» не существует, разработчики воспользовались определением «дом», содержащимся в приказе Росстата от 13.04.2009 № 61 «Об утверждении переписных документов Всероссийской переписи населения 2010 года». Согласно терминологии названного приказа: «Дом – здание, предназначенное для постоянного проживания, или временного пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов». Как видим, под такое определение подпадают и «дом» на дачном участке и «жилое строение» – на садовом участке. Главное отличие первого дома («дачного») от другого («садового»), в назначении – «жилое» или «нежилое». Логика разработки новой формы декларации – упростить классификацию видов объектов не всеми была правильно понята. У части граждан новая форма декларации породила ошибочные представления о том, что простым заполнением декларации (проставлением отметки в клеточке) можно узаконить возведенный на садовом участке жилой дом. Процедура признания жилого строения пригодным для постоянного проживания находится в ведении органов власти субъектов Федерации. Органы Росреестра в процессе государственной регистрации прав по упрощенной процедуре на основе представляемых деклараций в обязательном порядке должны проверять соответствие заявленных объектов целевому назначению земельного участка.

Государственный регистратор С.А. Ковалев

15 октября 2013 года Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект № 313087-6 "О внесении изменений в Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ " " . Речь идет о предоставлении россиянам возможности зарегистрироваться по месту жительства в жилом доме, принадлежащем им на праве собственности и расположенном на садовом, дачном земельном участке или земле сельскохозяйственного назначения .

Текущая ситуация

На данный момент регистрация по месту проживания в жилом строении, расположенном на садовом или дачном земельном участке, прямо запрещена (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ " ").

Но поскольку многие дачники фактически постоянно проживают на значительном удалении от места своей регистрации, то реализовывать некоторые гражданские права и обязанности им весьма затруднительно. Например, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 26 ноября 1996 г. № 138-ФЗ " " право избирать депутатов представительных органов местного самоуправления и выборных должностных лиц местного самоуправления принадлежит гражданину Российской Федерации, постоянно проживающему на территории соответствующего муниципального образования и достигшему на день выборов 18 лет.

Кроме того существует часть населения, для которой садовый или дачный дом является и вовсе единственным жильем, поэтому вопрос регистрации по месту жительства для таких людей стоит особенно остро.

Тем не менее число желающих зарегистрироваться по месту жительства в жилом доме, расположенном на садовом или дачном земельном участке, не так уж высоко – всего 29%.

Мы задали вопрос посетителям сайта , готовы ли они зарегистрироваться по месту жительства в жилом доме, расположенном на садовом или дачном земельном участке, если такая возможность будет предоставлена? Опрос показал следующие результаты:

29% респондентов готовы зарегистрироваться в любом случае . Среди аргументов прозвучали такие как: "Выписавшись из квартиры и прописавшись в своем доме, сократятся расходы по ЖКХ", "Не буду зависеть от общих коммуникаций" и др.

Некоторые респонденты, признались, что дом является дли них единственным жильем и вопрос регистрации для них стоит особенно остро: "Я живу в дачном доме пять лет, другого жилья у меня нет, и я не могу в нем прописаться ", "Очень многие семьи приобретают дачи в черте города для постоянного проживания так как на квартиру заработать очень сложно. Мы с маленькой дочкой жили на даче шесть лет, была бы возможность прописаться жили бы до сих пор, но без прописки возникли трудности со школой ".

22% опрошенных отметили, что не имеют недвижимость за городом.

18% респондентов готовы зарегистрироваться в доме, расположенном на садовом или дачном участке, только если коммунальная, транспортная и другие инфраструктуры будут благоустроены: "Освещение, дорога, коммуникации ". Некоторые участники опроса обращают внимание на завышенные тарифы энергоресурсы: "Электричество очень дорогое ".

17% не видят в этом необходимости, аргументируя это тем, что большинство все же используют садовые и дачные участки для летнего времяпровождения, и не готовы нести дополнительные расходы по содержанию дома в зимний период: "У нас климат холодный и зимой я все равно буду жить в квартире ", "Это повлечет за собой новые расходы и затраты на содержание дома зимой ".

10% пользователей ответили на вопрос, что в принципе готовы, но боятся выписываться из квартиры. Вместе с тем, один из участников опроса высказал боязнь того, что если он зарегистрируется в дачном доме, то "его квартиру могут отнять".

На данный момент порядок регистрации граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства регулируется Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I " " и Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. ).

Дачный дом – жилое строение, расположенное на дачном земельном участке.

Садовый дом – жилое строение, расположенное на садовом земельном участке.

Принятый в первом чтении рассматриваемый законопроект предполагает заменить существующее в Федеральном законе от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ " " понятие "жилое строение" на "индивидуальный жилой дом", что в свою очередь будет соответствовать уже используемым терминам в законодательстве, в частности в и кодексах РФ, а также снимет вопрос статуса жилого строения, возводимого на садовом или дачном участке.

Требования к жилому помещению и порядок признания его жилым утверждены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 " " (далее – Положение).

Для того чтобы дачный или садовый дом был признан жилым помещением, необходимо оценить его соответствие установленным требованиям .

Для инициирования процедуры оценки жилого строения на пригодность для постоянного проживания собственнику необходимо обратиться в межведомственную комиссию по месту нахождения объекта.

Комиссия создается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, в зависимости от подведомственности местонахождения жилого строения.

В состав комиссии включаются представители органов исполнительной власти, а также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека.

Также к работе в комиссии подключается сам собственник жилого строения или его уполномоченное лицо, с правом совещательного голоса, а в случае необходимости – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций, с правом решающего голоса ().

В течение 30 дней с момента обращения собственника жилого строения и на основании оценки соответствия жилого строения установленным требованиям , межведомственной комиссией принимается в виде заключения одно из следующих решений:

• о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
• о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
• о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания.

Только после того как жилое строение, расположенное на дачном или садовом земельном участке будет признано жилым помещением, в нем можно будет зарегистрироваться по месту проживания.

Подводные камни "дачной прописки"

Несмотря на то, что регистрация носит уведомительный характер, а отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных и законами РФ, на практике россиянам приходится сталкиваться с рядом проблем, возникающих из-за отсутствия регистрации, например, при оформлении водительского удостоверения, загранпаспорта, записи детей в школу, получении пенсий и т. д.

Несомненно, обсуждаемый законопроект, в случае одобрения, позволит в дальнейшем гражданам реализовать в полном объеме свое конституционное право выбора места жительства. Однако следует обратить внимание на ряд возможных проблем, с которыми может столкнуться лицо, решившее зарегистрироваться по месту жительства в жилом доме, расположенном на садовом или дачном земельном участке. Рассмотрим их более подробно.

Самостоятельная организация и обслуживание территориальной инфраструктуры. Первое, на что стоит обратить внимание, это тот факт, что территории садовых и дачных земельных участков, на которых расположены жилые дома, не будут автоматически причислены к землям поселений в случае регистрации на них граждан по месту жительства. Для перевода земельных участков из одной категории в другую предусмотрен специальный порядок, регулируемый Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ " ".

Ходатайство о переводе земельного участка из одной категории в другую направляется заинтересованным лицом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. На практике процедура перевода представляет собой довольно сложное мероприятие и может растянуться надолго – от одного года и более.

Соответственно, у органов местного самоуправления близлежащих населенных пунктов не возникнет обязательств по организации и поддержке в должном состоянии инженерно-транспортной инфраструктуры, необходимой для осуществления нормальной жизнедеятельности жителей, в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ " ". Поэтому постоянно проживающим в садовых и дачных домах необходимо будет самостоятельно решать организационные вопросы, связанные, например, с ремонтом и чисткой дорог зимой, подключением к сетям связи, подключением электричества, водоснабжения и т. п.

Потеря социальных доплат, льгот и субсидий. Также следует учитывать, что при смене регистрации по месту жительства гражданин может потерять некоторые социальные льготы, субсидии либо доплаты, предусмотренные на уровне субъекта (речь идет о случаях, если будущее место жительства будет находиться в другом регионе). Например, в соответствии с подп. "е" п. 33 постановления Правительства Москвы от 17 ноября 2009 г. № 1268-ПП " " в случае снятия пенсионера с регистрационного учета по месту жительства в Москве право на получение региональной социальной доплаты утрачивается. Так, например, по состоянию на 15 ноября 2013 года доплата для неработающих пенсионеров, зарегистрированных по месту жительства в столице, установлена до уровня регионального социального стандарта в размере 12 000 рублей (п. 3 постановления Правительства Москвы от 1 ноября 2011 г. № 514-ПП " ").

Увеличение размера налогов на недвижимое имущество. Еще один момент, который следует учесть, это возможное увеличение рыночной стоимости жилого строения после приобретения им статуса индивидуального жилого дома и возможности зарегистрироваться в нем по месту жительства. Несомненно, с одной стороны это является приятным плюсом, но с другой – увеличивается и размер налогов, которые должен будет уплачивать собственник такого дома. Особенно это станет ощутимо после вступления в действие готовящихся изменений во и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации . Речь идет о введении единого налога на недвижимость, размер которого будет рассчитываться исходя из кадастровой (максимально приближенной к рыночной), а не инвентаризационной стоимости объекта недвижимости , как это происходит сейчас.

Разрешительный порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. После того как жилое строение будет признано жилым помещением, все планируемые переустройства и перепланировки такого помещения могут быть осуществлены только после получения соответствующего разрешения ( и п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. ) .

Фиктивная регистрация. Следует также обратить внимание на вероятность "фиктивной" регистрации по месту жительства в жилом доме расположенном на дачном участке, как злоупотребление своим правом некоторых недобросовестных граждан. Человек, который зарегистрируется по основному месту своего жительства, фактически может и не появляться там на протяжении всего времени. Это действие повлечет за собой отсутствие возможности оперативно разыскать человека при необходимости, что в свою очередь создаст помехи государственным органам в привлечении к ответственности вышеупомянутого лица, в случае совершения им противоправного деяния. Либо затруднит заинтересованным лицам действия по возмещению вреда, причиненного им таким гражданином.

В качестве примера можно привести ситуацию со штрафами за нарушение правил , которые автоматически присылаются на адрес регистрации по месту жительства гражданина.

Подводя итог, можно сказать, что, несомненно, обсуждаемые изменения законодательств внесут ясность в определение правового статуса жилого строения, расположенного на дачном или садовом земельном участке. В свою очередь, это позволит гражданам в дальнейшем избегать сложностей, возникающих на практике из-за отсутствия регистрации по месту жительства и полноценно реализовать конституционное право на свободный выбор места жительства.

Однако следует помнить, что, помимо положительных моментов, регистрация по месту жительства в жилых домах, расположенных на дачных или садовых участках, влечет за собой и ряд неудобств, рассмотренных в нашем материале.

Итак, вы счастливый обладатель земельного участка в населенном пункте. Означает ли это, что вы автоматически можете построить на нем дом для постоянного проживания? Отнюдь. На положительный ответ в первую очередь влияет разрешенное использование вашей земли . Именно от него зависит, появится на вашем участке капитальное строение или простой летний домик. Свои преимущества и недостатки есть у каждой категории участков в российских населенных пунктах, на которых разрешено строить жилые объекты - земель под садоводство, приусадебных хозяйств и участков под индивидуальное жилищное строительство.

Жилое строение или дом? Принципиальные отличия

Унификация во многом устаревших различий в правовом режиме земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, приусадебного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, расположенных в границах населенных пунктов, началась в нашей стране в 2008 году. Тогда Конституционный суд (КС РФ) признал не соответствующим Конституции абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, где им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке на землях населенных пунктов.

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, действующая в настоящее время система в качестве критерия отнесения к жилым помещениям называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания . Тем самым не исключена возможность отнесения к индивидуальному жилищному фонду и жилых строений , если они пригодны для проживания.

Но среди видов жилых помещений, перечисленных в статье 16 Жилищного кодекса РФ, понятия жилые строения нет. Поэтому их пригодность для постоянного проживания, в отличие от жилых домов , должна доказываться и устанавливаться. Ранее это было возможно в соответствии с законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики": жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, можно было переоформить в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности. Однако этот закон утратил силу с марта 2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, который такой возможности уже не предусматривает.

Следует также помнить, что КС РФ не признал неконституционным фактический запрет на возведение на садовом земельном участке жилого дома , а не жилого строения , установленный ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Соответственно, возведение на садовом участке жилого дома будет незаконным . Тем же, кто желает построить-таки жилой дом и жить в нем постоянно, нужно либо возвести жилое строение и признать его жилищем , либо до начала строительства изменить разрешенное использование земельного участка . Признание гражданами жилых строений пригодными для постоянного проживания осуществляют суды общей юрисдикции (то же самое действие юридическими лицами осуществляется в арбитражном суде).

Строительство на приусадебной земле

Кроме строительства на земле, предназначенной под садоводство, жилого строения и признания его жилищем, существует и другой путь законно возвести на землях населенного пункта жилье. Он, в частности, предполагает изменение разрешенного использования земельного участка на земли под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ) или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона номер 112 "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок – это участок в границах населенного пункта, который используется для ведения личного подсобного хозяйства, то есть непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции в целях удовлетворения личных потребностей. На приусадебном земельном участке можно возводить и жилой дом, и жилое строение .

При этом специалисты, как правило, рекомендуют строить сразу именно дом , так как налоговые органы придерживаются мнения, что физическое лицо не может получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в части расходов, произведенных на строительство жилого строения (письмо УФНС России по Москве от 29.09.2009 № 20-14/4/101409). Является ли ваше здание жилым домом или строением , определяет проект строительства.

В случае возведения жилой постройки на землях ЛПХ нужно принять во внимание и еще один существенный факт. Несмотря на то, что такие участки не относятся к землям сельскохозяйственного назначения, они прежде всего должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 4 112-ФЗ) и лишь потом – для возведения на нем дома и других зданий. Это значит, что, во-первых, неиспользование подобной земли для производства сельскохозяйственной продукции может повлечь ответственность по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП; для граждан штраф составляет от 500 до 1 тысячи рублей); во-вторых, после трех лет неиспользования по назначению участок после предварительного уведомления может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов (статьи 284 и 286 Гражданского кодекса РФ). Пока эти положения применяются только к участкам из земель сельхозназначения, а не земель поселений, тем не менее, необходимо иметь ввиду, что буква закона обязывает не только строить на приусадебном земельном участке, но и выращивать там фрукты, овощи и так далее.

Плюсы и минусы ИЖС

Гораздо больше подходят для капитальной загородной недвижимости земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Одно из главных преимуществ этой категории земель – то, что при переводе земли в ИЖС и строительстве на ней дома собственник, согласно Налоговому кодексу, вправе рассчитывать на налоговый вычет, равный сумме фактически произведенных расходов. Однако, необходимо помнить, что если в течение 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок дом так и не построен, и на него, соответственно, не зарегистрированы права собственности, то зпо прошествии этих 10 лет земельный налог в отношении участка будет начисляться с двойным коэффициентом.

Другой плюс ИЖС – при предоставлении земель этой категории обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры (в том числе и для газификации - статья 48 Градостроительного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения").

При предоставлении участков под ЛПХ технические условия, напротив, могут не выдаваться. В этом случае орган местного самоуправления обязан выдать технические условия подключения перед началом строительства на соответствующем участке в ходе подготовки градостроительного плана земельного участка. Конкретные условия подключения будут определяться местоположением участка, наличием инфраструктуры, местными программами газификации.

При этом если для подключения строящихся объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создание этих сетей, плата за подключение не взимается.

Что касается обязательств, то все упомянутые выше санкции за неиспользование земельного участка для ЛПХ в течение трех лет распространяются и на собственников участков для ИЖС, но уже за незастройку участка, а не за сельскохозяйственную запущенность. То есть земли ИЖС в течение трех лет обязательно нужно начать использовать по прямому назначению, для строительства жилья, иначе участок у собственника может быть изъят.

Порядок изменения целевого назначения

Порядок изменения разрешенного использования участка зависит от того, утверждены ли для соответствующей территории правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в предусмотренном этими правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 – 32 Градостроительного кодекса РФ. Она предполагает подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местной администрации. После этого проводятся публичные слушания, о которых уведомляются прежде всего правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Представительный орган местного самоуправления утверждает соответствующие изменения, и тогда новое разрешенное использование земельного участка может быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В случае, когда ПЗЗ на соответствующей территории не приняты, до 2012 года (срок, до которого закон обязывает все территории принять правила) решение об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации (статья 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"). И если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, то изменение производится без процедуры публичных слушаний.

Адвокат адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры", магистр юриспруденции Антон Алексеев